以后房子还值不值得投资（买对房子真的没有那么难）

来自行家买房

之前和一些老人聊天，当谈到几个新城的时候，都会说“都是破破烂烂的地方，以前都是乡下”。在他们心中，似乎只有传统的“上只角”符合老上海心目中的腔调。能进内环内自然是最好，毕竟优渥的配套资源和城市界面都是上海的门面。这折射出一种购房理念，是单纯的“唯环线论”。这种逻辑在不能说错，它的受众也最广。但中环周边动辄一千多万起步的新房，许多人都够不上，这种逻辑便开始外延。在各大媒体也宣传外环项目的时候，也经常说“距离人民广场多少距离”来作为噱头。好像我比你近两公里，就高人一等。“距离市中心近，发展更好，房价更高”的结论没有大问题，但“因为距离市中心远，所以发展更差，从而房价更低”的逻辑，其实是讲不通的。举一个例子，位于外环的张江核心，十几年房龄的老二手房，都已经飙升至接近六万，别墅早已破14万。大虹桥不过如此。

说张江本身就算核心吃了红利？那距离市区极远的奉贤新城，近几年新房房价连连飙升，轻松的迈入4万。据说奉发名邸，要奔着5去。都可以和嘉定打平。为什么？因为它们拥有无可替代的标志性产业！前者本身是科技园区，后者的东方美谷响彻世界。就算寸土寸金的内环内，也是高科技云集，提供顶级的金融产业。所以慢慢的，唯环线论开始撤出。经过近几年的发展，买房逻辑逐渐演变成“浦西看环线，浦东看产业”的并行制。其实严格来说，包括浦西在内，买房也需要考虑当地的产业情况。优秀的产业园，会通过产业集群效应带来大量的企业，从而带来的就业人员将会带动周边经济的发展。房价也不再是纸面数据，商品属性能充分发挥。再往大了说，虽然高楼大厦看着光鲜，但如果缺乏了实体产业的支撑，往往会岌岌可危！尤其是那些本就新兴的板块，如果没有产业的支撑，只会沦为睡城。在7月4日出炉的《上海市产业地图（2022）》中，138张产业现状图和产业未来图，描绘了上海产业高质量发展的新画卷和新图景。根据《上海市战略性新兴产业和先导产业发展“十四五”规划》，上海将重点发展三大产业（集成电路、生物医药、人工智能）及六大重点产业（新能源汽车、高端装备、航空航天、信息通信、新材料、新兴数字产业）。

这么多密密麻麻的的红点是不是看着眼晕？小行家来盘点一下，上海那些已落地的，代表性产业园以及周边的新房。说到产业，临港和张江自然是绕不开的国际知名产业园区。还有金桥的5G产业，也走在世界前列

临港

临港短短几年的功夫，大踏步的走过从无到有的过程。作为国家重点发展的科创中心，临港目前存在聚焦集成电路、人工智能、生物医药、航空航天等产业的核心领域和关键环节,重点建设四大重点产业园——东方芯港、生命蓝湾、大飞机园和信息飞鱼。

重点讲一下飞机园和生命蓝湾：

2020年10月23日，临港新片区大飞机园正式启动，并入选上海首批26个特色产业园之中。大飞机园紧邻浦东机场，周边已经有中国商飞、中国航发等产业基础。

顾名思义将聚焦航空研发、制造、服务等产业，目标是在2025年达到500亿元产值、2035年突破2000亿元的产值。

生命蓝湾的名气没有那么大，但它确实是临港的产业基石。

9月10日，上海自贸区临港新片区生命蓝湾生物医药特色产业园正式开园。

中科院上海有机所临港分子智造研究院、嘉和生物、润佳医药等24个高能级产业项目签约落地，总投资额达160亿元，涵盖分子合成、免疫药物、细胞治疗、重点疫苗、CDMO、CRO、3D打印等生物医药产业的前沿领域。

临港近期新房如下：

港城悦庭

项目占地约11万方，容积率约1.84，遵循现代人居理念，坚持“以人为本”打造全家宜居的温度社区。在社区附近约800米内，可享受约5000方的综合性体育会所。

项目将推建面约73-188平2-4房，且建面约116平以上的户型占比约61%，以大户型为主，在滴水湖核心区非常难得。

临港地标商业——港城新天地，与项目直线距离仅约100米内，真正的步行可达！同时周边有临港中运量T1线申港大道站，可轻松到达临港大学城等，并且2站即达16号线。

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龙光天耀

项目正在续销，无需积分随到随买！

作为难得的滨水墅区，每个地块都是高层 叠墅产品搭配，在园林打造上不存在“高低配”现象，真正能实现墅级品质、墅质景观！高层建面约85-117㎡的3~4房，均价约31138元/平；建面约117-133㎡叠墅，叠加均价约40380元/平。

项目周边有3万方龙光蓝鲸世界，约50万方坐标综合体，龙光天曜&蓝鲸世界也被誉为“下一个瑞虹新城”，未来前景值得期待！

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鹏瑞云锦湾

作为鹏瑞集团的上海首发力作，【鹏瑞·云璟湾】首开493套建面约89-120㎡3-4房，总价约230万起，火爆热销中！无需积分随到随买！

103片区，作为临港的国际协同创新区，拥有极其浓厚的科创氛围，储备未来的科学人才。项目也是顶级科学家社区，打造更高规格的绿色建筑三星标准 超低能耗住宅。

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玖海云天

项目同样位于103片区。超低能耗住宅已成为临港住房的硬性要求，但项目是临港首个依据《高品质建筑大纲》要求落地的绿建三星 超低能耗住宅项目。无论是建筑工艺还是科技都更为成熟。中建玖海云天是一个从建筑面积约93㎡-160㎡户型均有的项目，面积段跨度很大，适合不同预算的客户上车

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上实望海

临港105片区将被打造成继陆家嘴之后，高度自由开放的“经济特区”和“金融特区”。48万㎡金融总部湾区，依托现代服务业开放区的首发建设区域，临港105片区未来将集金融贸易、医疗、航运、保险等综合的金融创新功能区。

地铁16号线滴水湖站，直线距离约1.4km。这个距离对于临港项目而言，可以说是相当近的一批。。另设计有两港快线，设计时速160km/h的通勤枢纽，直线距离约500m搭乘两港快线，15分钟到达浦东，未来将通达上海虹桥预计2025年一期竣工通车。

项目本次推出100-120㎡3房，联动价3.3万元/㎡！

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星海云境

【雅戈尔·星海云境】坐拥两港快线，紧邻54万方星空之境海绵公园，预计推出945套建面约78-139m²2-4房，房地联动价3.3万/㎡！项目售楼处及样板房已经开放。

项目规划公示将建造14幢14-16层的高层、1幢16层的保障房、1幢2层的配套用房以及1幢2层的商业用房。

地块需配建不低于1500平方米的社区商业，除了1幢单独的商业外，1、5#住宅和6#保障房也都带有底商。

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临港天宸

临港天宸建面约99-140㎡3-4房待入市，其中约140㎡和180㎡大四房是整个临港难得的改善大户型产品。该项目紧邻中央商务区商办楼，西侧雅戈尔项目，南靠天空之境城市公园，景观资源优越。

张江

这里提到的张江是大扩容前的“老张江”。作为上海的科创高地，拥有大量的特色产业园。例如张江人工智能岛、集成电路设计产业园、张江创新药产业基地、张江机器人谷、张江数链等等。

重点讲一下张江机器人谷：

2020年11月4日，张江机器人谷正式亮相，张江将联合金桥一起打造全球一流的机器人特色产业园区。

2021年2月份，全球四大机器人公司之一的ABB上海工厂落户张江机器人谷，除ABB外，还有其余80余家机器人相关企业和机构。

和张江在线一样，张江机器人谷背靠张江的产业基础发展前景迅猛，当前，上海的工业机器人产业规模就已经是全国第一，张江无疑想要进一步夯实这个优势。

但张江的新房断供已久。不过在今年的第二次土拍中，有一块张江的旧改项目。如果进度顺利的话，明年将能与购房者见面。

金桥

说起金桥，可能第一个想到的是副中心，或者是老牌自贸区。除了贸易所带来的税收外，金桥还有5G产业生态园和金谷智能终端制造基地。

金桥5G产业园规划面积大概 5.4 平方公里，上海首个以 5G全覆盖、提供完整5G产研条件的创新园。

主要是面向全球招引“国内顶尖、国际一流”的5G产业链 相关平台、龙头企业和重要项目，助力金桥立于全球5G之巅，成为国内乃至全球5G技术的策源地、5G 应用产业创新发展的经济高地、5G全球高端人才和资源集聚地、成为传统产业提质增效、新兴产业培育 壮大的示范区。

在金桥5G产业生态园中，便聚集有华为公司、上汽公司等行业巨头。

金桥的新房是有，但入市时间都不确定。出了名的大鸽子浦开江南里便是金桥的项目。除此之外还有汤臣金桥花园，是43幢稀缺独栋。浦开东郊壹号院容积率1.0，同样是稀缺的叠墅。

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除了张江临港两大顶流外，也有许多正在高速发展产业园区。它们或是老产业焕发第二春，也有赶上时代发展的全新产业。

嘉定新城

别看它叫嘉定新城，但汽车行业的历史十分悠长。

作为依托安亭汽车城发展的板块，将打造国际汽车智慧城汽车、智能传感器及物联网、高性能医疗设备及精准医疗等。目前有智能传感器产业园、汽车新能港、嘉定氢能港。

今年上半年，汽车产业受到疫情影响，但汽车‘新四化’仍然保持高速增长。汽车‘新四化’实现总产出585.4亿元，同比增长25.1%

近日，嘉定区连续推出若干措施，构建形成“1 4 N”产业政策体系，力克传统汽车领域重大不利因素影响，扎实推动全区工业稳定发展，进一步发挥产业集聚效能。

即将入市的新房有：

盘古园府

项目位于嘉定新城地铁11号线白银路站附近，即将推出最后一批高层住宅。该批房源位于15#楼，共132套房源，主力户型为建面约83㎡2房、约125㎡4房，上期均价约4.2万/㎡。

本次收官之作为1栋33层的高层，是2梯4户的设计，位于地块的右上角，是小区的楼王位置。

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除此之外，还有越秀保利马陆项目。设计方案预计年底公开。

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紫竹

紫竹在大板块里属于吴泾。在上海，素来有“西张江东紫竹”的说法。数字技术(数字电视、TFT-LCD等平面显示产品及相关IT产品)、软件技术、纳米材料为核心的新材料、光通信器件与系统、微机电、生命科技、航天等产业为主导产业。该板块最近的新房有两个项目

象屿招商公园1872

是今年6月6日，上海一批次集中土拍，招商&象屿联合体以总价约40.43亿竞得的地块。该项目地铁23号线上盖，指导价5.2万。

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兰香湖壹号本期均价81804元每平米，加推130套，DEF三栋楼。东边套270平，西边套230平。项目依湖而建，享受阔绰的一线湖景。如果极目远眺，还能眺望到黄浦江的江景。并且，项目周边有完善的华二教育体系。点击查看兰香湖壹号往期文章

杨浦滨江

但凡提到滨江二字，太过稀缺的江景资源能让新房产生大量溢价。杨浦滨江又被称为东外滩，目前正在进行“长阳秀带”规划。将传统的工业锈带转化城秀带。

杨浦作为全国唯一连续四年被发文表彰的国家“双创”示范基地，始终坚持“大学校区、科技园区、公共社区三区联动”，“学城、产城、创城三城融合”的建设理念，不断优化区域创新创业环境，营造浓厚的创新创业围。分布着 20 余家科技园区，近 90 家众创空间，拥有“长阳创谷”、“创智天地”、“湾谷”等大型应用场景落地区域。

杨浦滨江新房有：

金隅外滩东岸

项目一期已售罄，二期据传五六批次中即将加推。

作为金隅进入上海的标杆产品，项目是内环内首个超低能耗项目。同时自带约1000㎡会所，足不出户尽享惬意休闲时光，完全是品质生活该有的模样。

项目的内部设计同样具有匠心，隐形门等元素的设计，将空间感体现的淋漓尽致。

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保利珑誉

2022年，继香港首个“誉”字系产品后，上海又一城市滨江高端力作——【保利·珑誉】即将面世，届时又将为上海城市人居树立更高标杆！项目将推出建面约99-173m²3-4房，联动价9.9万/㎡，预计六批次入市。

主力户型有建面约99㎡3房2厅2卫、约173㎡4房2厅3卫，共约492套房源。

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除此之外还有不少项目，如：杨浦城投定海项目、上海城建江浦项目、中海&杨浦城建江浦项目、上海城投平凉地块等。

青浦新城

青浦新城作为长三角的接口，将发展长三角数字干线数字经济、现代物流、会展商贸等。目前有北斗西虹桥基地、青浦生命科学园、虹桥数字物流装备港。

重点提一下北斗西虹桥基地和位于赵巷的市西软件信息园。

中国北斗产业技术创新西虹桥基地是国内首个正式运营的北斗产业园区，由原总装备部和上海市人民政府联合授牌。基地加强与上海交大、武汉大学、国防科大等高校科研院所的合作，协同推动技术融合创新；基地大力引入华测、北伽、海积、普适等核心技术企业，积极促进全产业链集聚创新。

市西软件信息园是十三五规划的重点，着力发展信息科技。截止去年，园区拟实现建筑面积200万方，营收600亿，从业人员8万人。到2025年总建筑面积达到400万方，产值破1000亿，提供就业岗位15万。

并且，青浦新城还要建设自己的经济中心。

即将入市的新房有：

金地虹桥峯汇

项目位于17号线嘉松中路站400m处，即将认购。将推约75-97㎡的2-3房，项目指导价52000元/㎡。

外立面采用真石漆和铝板，整体风格走的是现代主义建筑风，小区拥有下沉庭院，三边会所，且精装交付，是超低能耗项目！

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志城上和里

志城上和里原先的地块是一座烂尾楼，爆破后由浙江志城集团接手。项目将推小高层约99-115平米（128套），叠墅约150-180平米（80套）。项目展厅已开放，预计今年入市。项目距17号线青浦新城站约900米，可20分钟达虹桥交通枢纽，无缝换乘2号线、10号线。另外有正在规划中的上海示范区线，链接虹桥前湾与示范区水乡客厅站。嘉青松金市域线，进行各区域贯通。

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除此之外还有一个盘古夏阳项目，并没有太多的信息传出。

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松江新城

和嘉定新城相反，历史悠久的松江，高科技产业的蓬勃发展还真在近几年。

作为G60的发源地，将打造G60科创走廊生物医学、工业互联网、智能制造装备、新一代电子信息、旅游影视等。

这里集聚40多家世界500强，聚集了松江约90%的工业产值，占上海工业产值近10%，吸引了腾讯AI、复宏汉霖生物医药、海尔智谷、上海超硅等百亿级重大产业项目的入驻。布局了巨人网络、海尔智谷、启迪漕河泾等产业区。

目前有G60电子信息国际创新园、G60生物医药产业基地、G60松江信创产业园

板块内新房有

金地丰盛道

就在今年上半年，丰盛道荣获克尔瑞评选全国十大品质作品！最后约153席 总价约400万-550万，建筑面积约90-100㎡揽景3房。

项目周边教育资源尤其突出，对面就是松江二梯队的中山二小/二幼，直线距离仅约600米就是市级重点学校上外云间，

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金地新乐里

400万级，是外郊环刚需水准。而在金地新乐里，400万级可以买到优质叠墅！

周边交通同样优异，从车墩站起，三站上海南，六站徐家汇！另两条规划中的轨交线，东西联络线和23号线。除此之外，项目周边还有世外托管车墩学校！满足孩子的优质教育需求。

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中骏璟荟

项目目前正在续销中，随到随买无需积分。身在松江之芯“正宫位”，距离松江商业中心——印象城，仅约500米、步行可达。

同时，项目周边还有T2有轨电车。

在新房限价的时代，大部分的产品大多趋于同质化，平庸之作比比皆是。中骏·璟荟，因其考究的户型设计和高品质的装修标准脱颖而出！

项目为建面约91-127㎡3-4房的高层&洋房。

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中铁建星樾云涧

在今年6月份的第一批次集中土拍时，中国铁建以总价27.27亿拿下了松江区中山街道新城主城C单元C07-01号（国际生态商务区24号）地块。项目的成交楼面价为29571元/㎡，溢价率约9.52%，房地联动价5.54万/㎡。项目位于松江区松江新城板块，根据公示的规划方案显示，规划户数约925套左右。项目拟规划建造8栋18层高层住宅、3栋16层高层住宅、4栋叠墅、1栋15层的保障房以及配套用房。项目五批次已入市。

中铁建花语天境&星樾云栖

中国铁建·花语天境、中国铁建·星樾云栖位于上海市松江区泗泾板块，紧邻地铁9号线泗泾站。同时，项目双地块各自围合成独立社区。中国铁建·花语天境多重园林景观，约1.2低容积率自然谧境，臻享诗意雅居。中国铁建·星樾云栖临近地铁站，繁华触手可及。揽自然之翠，拂水岸波澜，以臻工匠艺革新当代人居美学，诠释建筑美学与生活律动交融的国际生活住区。

其中，花语天境已五批次入市

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奉贤新城

奉贤依靠东方美谷美丽健康，走出了一条属于自己的路。除了东方美谷（生物医药）外，还有奉贤化工新材料产业园、东方美谷·美妆（快消）、Innogreen创新绿洲。

着重介绍一下东方美谷。东方美谷”是上海市奉贤区委，区政府2015年起重点打造的产业品牌，主要聚焦美丽大健康产业。通过“跨界以至无界”理念把总部经济、文化创意、旅游休闲、电子商务、体育运动、金融服务、时尚产业、奢侈品等跨界产业整合形成一个以美丽健康产业为核心，多种产业共生共赢的“美丽健康产业联盟”，

即将入市项目有：

奉发名邸

奉贤地王项目预计第年内入市，推出建面约83-160㎡高层&叠加。

拟建5幢4层的多层住宅、4幢25~26层的高层住宅、1幢10层保障房及1幢配套用房，住宅套数487户（其中可售448户），地块中央规划1748㎡的集中绿地。

据了解，此项目共有5个基础户型（高层3个户型、叠加2个户型），户型面积涵盖83-160㎡

还有一些产业，虽然在一段时间内发展受挫，或知名度不如其它产业园那么高。但它们依旧是地方的经济支柱。并抓住机会，总结之前的失败经验，勇攀新高峰。

宝山

宝山的代表性产业，是南大智慧城和罗店工业园（北郊产业园）。它们的发展，可都是“一把辛酸泪”

罗店的宝山工业园区（北郊产业园）是市政府在2003年就批准的市级工业园区，但因为地段偏僻开发缓慢，至今只开发了55%。

最近的消息是在前年落地了北郊产业园，未来将和上海中船国际邮轮产业园、上海新能源汽车配套产业园一起主打四大产业——邮轮配套、新能源汽车、智能硬件、新材料，塑造“上海北郊”品牌。

至于南大智慧城的规划早在十多年前就已经提出，只是各种因素下一直被搁置，直到去年再被重新拿起来说，看着架势似乎要动真格的。

至于新房，宝山新房五批次缺席，现在只有一个三批次过会，目前依旧等待认购的和泰苑。项目得房率约89%，适合刚需的首套置业。

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普陀

普陀的桃浦智创城和前文提到的南大智慧城“隔路相望”。普陀区区长在2020年年底曾说：“未来五年看桃浦。”

桃浦智创城被视为普陀区五年内最大的规划所在。

桃浦规划了总面积可达100公顷的市区内最大规划的绿地，同时在产业方面规划有210万方的商办体量、65万方的科研用地。只看商办规模甚至超过前滩。当然，能否完全落地还另说。

5月8日还对外展示了东部拓展区的规划草案。

截止去年年底，智创城中的中以创新园就已经引入了32家企业，主要方向为人工智能机器人、医疗健康、互联网及信息技术。

目前待入市的新房有桃浦宝华紫薇花园。信息不多，刚放出规划。

点击查看桃浦宝华紫薇花园往期文章。

除次之外，二批次中还有一幅地块被金茂拍得，即将进行的三批次土拍，还有两幅地块。

以上是小行家按照成熟度，为各位整理的上海产业以及周边新房。信息仅供参考，不作为买房建议。

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